Setor Imobiliário

10 de julho de 2008

A demanda reprimida de imóveis no Brasil, a relação baixíssima do crédito imobiliário em relação ao PIB em 3% e a dificuldade que os bancos têm em não conseguir emprestar se quer 40% dos recursos da poupança para o financiamento imobiliário traduz a forte demanda atribuída ao setor. O potencial financeiro das empresas é outro dado positivo. De acordo com pesquisa divulgada pelo Valor Econômico, R$ 12 bilhões foi o valor captado pelas companhias que listaram suas ações na Bovespa até o primeiro trimestre deste ano. Mais que o dobro disso, ou R$ 25 bilhões, é o valor que elas, juntas, colocaram no mercado através de lançamentos de imóveis novos no ano de 2007, um valor que também é duas vezes maior do montante lançado em 2006.

Diante desses dados, a forte queda dos papéis em bolsa parece não acompanhar o real desempenho das companhias. Apesar da perda de valor no mercado financeiro, o setor de construção civil foi um dos que mais cresceu no primeiro semestre. Segundo dados do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (Dieese) e da Fundação Seade, essa expansão foi de 8,8%. A perspectiva de que esse crescimento deve continuar é justificada, entre outros fatores, pelo aumento de 4,7% no número de postos de trabalho criados em relação a 2007. O fato dessa expansão continuar se destacando em relação a outros setores fica mais forte à medida que os segmento também tem sido afetado, só que negativamente, pelos aumentos dos custos às incorporadoras e construtoras. Até junho deste ano, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC - calculado pela fundação Getúlio Vargas) cresceu 8,52% (mais do que o IGPM e o IPCA), e o aumento do custo do grupo de materiais e serviços foi 1,76%.

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O desempenho de metade das companhias do setor com ações listas na Bovespa podem ser considerado positivo na opinião do analista da Máxima Asset Denílson Duarte. De acordo com o analista, esses papéis dobraram suas cotações desde a abertura de capital. No entanto, esse setor é volátil e também tem sido afetado pela volatilidade do mercado. Ele é muito sensível a variáveis macroeconômicas, como inflação, juros, expectativa de crescimento de renda e PIB, e eles são divulgados quase que semanalmente. Por isso, de maneira geral, o setor vem tendo uma performance ruim na Bovespa desde o início do ano, muito abaixo do Ibovespa, que até o dia 5 de julho estava com variação negativa de 7,1% segundo a Ativa Corretora.

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Marcelo Pereira - Gestor TAG Investimentos

O setor está em consolidação. Há muitas empresas, e com o tempo, umas devem ser compradas pelas outras. Portanto, algumas delas vão ficar pelo caminho, e é importante, que o investidor saiba disso. O cenário que marca e tem impactado o setor é o de aumento dos juros e de inflação, de volatilidade da economia mundial, redução do ritmo de crescimento, e aumento dos custos para essas companhias. Diante disso, para as construtoras que atuam com o segmento de classe média e baixa é mais fácil se beneficiar da expansão do setor imobiliário. Elas têm custos mais baixos. Esse cenário afeta as companhias que constroem empreendimentos para a classe média-alta e alta, porque os empreendimentos para esses clientes têm o valor unitário, os custos, e a mão-de-obra mais caros. Essas empresas correm o risco, inclusive, de ter que cancelar lançamentos mais caros devido justamente a esses custos mais altos.

A Rossi, a Cyrela e a Gafisa são exemplos de companhias com atuação mais forte no segmento de alta renda. A Tenda e a MVR são focadas na baixa renda. Por isso, o impacto desse cenário de juros e inflação mais altos é diferente nesses dois grupos de empresas. As primeiras atuam com grandes projetos, por isso, com execuções mais demoradas. Já nas segundas, o tempo de maturação dos empreendimentos é menor. Outro aspecto que beneficia as construtoras e incorporadoras com maior atuação nas classes mais baixas é a entrada do Banco do Brasil como financiador imobiliário, que deve impulsionar o crédito, principalmente, para essas classes de renda. E mais um fator positivo são os custos menores que elas têm, justamente, em um momento em que efetivamente os custos para o setor já aumentaram.

Recomendação: não fazem.

Denílson Duarte - Analista da Máxima Asset

A necessidade de caixa para continuar crescendo é um dos drivres do setor. As companhias fizeram muitos lançamentos, e ainda estão na fase de investir. Por isso, vão precisar de recursos para isso e para futuros lançamentos. Elas devem continuar vindo a mercado até 2010, através de ofertas de papéis e também da procura pelos bancos. O investidor vai precisar selecionar em qual das empresas vai investir. Para saber disso, ele deve olhar para as companhias que estiverem demandando recursos e saber qual é a necessidade de caixa para os próximos anos, e quando esses investimentos vão começar a maturar (as receitas dos lançamentos serão incorporadas). A necessidade de caixa pode ser avaliada conforme o tamanho da companhia, através do valor de mercado, sua liquidez e a capacidade de realizar as vendas dos empreendimentos. A liquidez das empresas pode ser medida através da facilidade em negociar suas ações e outros papéis no mercado e de conseguir empréstimos com os bancos. A capacidade de vender pode ser acompanhada pela velocidade das vendas.

Essa necessidade de caixa faz parte do negócio do setor. Os maiores grupos terão mais facilidade para captar, mas não vejo nenhum estrangulamento de crédito do setor que poderá prejudicar os investimentos. É um mercado que, no curto prazo, continuará volátil. Mas no longo prazo, é um bom investimento, pois o mercado continua comprando imóveis. O investidor deve acompanhar de perto a velocidade das vendas e o caixa de cada companhia. As empresas continuam otimistas e até já divulgaram os guindances de expansão para este ano sem mudanças diante do cenário volátil nos mercados mundiais. No entanto, a partir do momento em que essas metas começarem a ser revisadas ou rebaixadas, como por exemplo, o valor dos lançamentos de cada ano, é um sinal de uma possível inversão da expectativa positiva para o setor.

Recomendação: não fazem.

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