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Saiba como utilizar o financiamento para comprar um imóvel de leilão

PUBLIEDITORIAL / 2018 / POR: SERGIO DIAS*

                                   

Normalmente quando se decide comprar um imóvel as opções mais comuns são buscar um financiamento imobiliário junto a Bancos ou a programas governamentais. Porém, há outra alternativa: os leilões. É importante entender como eles funcionam como proceder e se é possível comprar um imóvel nele através de financiamento.

Como funciona um leilão

Um leilão nada mais é do que uma maneira pela qual se pode adquirir um bem. Uma particularidade é a de que a aquisição do bem não é feita através de processos de compra e venda tradicionais, pois não inclui as partes interessadas. Há processos judiciais e extrajudiciais que os arrematam.

No caso de leilões de imóveis, eles são ofertados ao público devido ao não pagamento dos mesmos por parte de seus proprietários. E quando uma pessoa não paga por seu imóvel, esse vai a leilão por um preço consideravelmente menor do que o original. Geralmente 40% abaixo do valor original.

Qualquer pessoa está apta a participar de um leilão já que ele é um ato público. Seja compradora ou vendedora, pessoa física ou jurídica. Para saber de sua ocorrência basta pesquisar em sites específicos, ou em Editais, ou nos sites da Justiça. No caso de imóveis, pode ser que se exija o preenchimento prévio de um cadastro.

Os bens que são colocados à venda são chamados de lotes e para que sejam "arrematados", ou seja, adquiridos por uma pessoa interessada, a mesma deve dar lances, que é uma oferta feita pelo bem apresentado que deverá ser paga em reais para que se possa adquirir o mesmo em definitivo.

Existe um catálogo dos lotes que são negociados. Todos são anunciados um a um antes do início do evento. Assim que o lote no qual você está interessado for anunciado, você pode dirigir-se aos auxiliares de pista, simplesmente acenando para um deles, e comunicar o seu lance.

Caso haja mais de uma pessoa interessada no mesmo lote, inicia-se uma disputa pelo melhor lance. Atualmente há a modalidade do lance online ou eletrônico. Nesse caso, é necessário que a pessoa interessada envie sua documentação para o que seja feito um cadastro.

Caso a pessoa que deu o maior lance, não o venha a pagar, seu cadastro é bloqueado e ela fica impedida, não somente de ficar com o bem, mas de participar de futuros eventos da instituição responsável pelo evento.

É possível usar o financiamento?

A resposta é sim. Não somente é possível financiar como também parcelar um imóvel que seja adquirido através de um leilão.

Atualmente, a compra parcelada de imóveis em leilão é permitida e foi instituída pelo NCPC, o Novo Código Processual Civil, e pode ser utilizada no caso de leilões judiciais. A mesma pode ser efetuada de maneira parcelada em até 30 vezes, desde que o comprador pague 25% do valor do imóvel como sinal.

Os Juízes também permitem que o arrematante, ou seja, a pessoa que dá o maior lance no leilão faça a opção pela regra do NCPC ou pela regra da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, a qual permite um parcelamento em até 60 vezes desde que o valor da parcela a ser paga seja de, no mínimo, R$ 500,00.

Para que se possa adquiri-lo de forma parcelada é necessário que a pessoa interessada apresente à Casa de Leilões responsável pelo evento uma proposta escrita até a hora de início do leilão. Nela deve constar o nome, as qualificações necessárias, a proposta com detalhes, como o valor a ser pago, o prazo, o índice de correção e juros compensatórios.

No caso de se tratar de um pregão extrajudicial o cenário para a compra é ainda mais flexível. É permitido, após o pagamento de um sinal, o parcelamento do valor restante em até 60 vezes, com juros de 1% ao mês calculados pela Tabela Price, apenas acrescido pela variação do IGPM, o Índice Geral de Preços do Mercado.

Até mesmo os recursos do FGTS, o Fundo de Garantia pelo Tempo de Serviço constitui-se em uma ferramenta para fazer a aquisição. Em alguns leilões, é permitido financiamento em até 420 meses, utilizando-se créditos de instituições bancárias. Basta que a pessoa interessada tenha seu crédito pré-aprovado.

Quanto ao financiamento o Código de Processo Civil permite apenas o uso do mesmo nos casos de arrematação judicial. Na situação em que é possível parcelar o imóvel em 30 meses, não há qualquer impedimento que o mesmo seja dado como uma hipoteca a outro credor para a contração de um empréstimo.

Quanto à situação descrita acima, as partes fazem a chamada hipoteca de "segundo" ou "terceiro" grau para que se possa pagar o valor parcelado. Curiosamente, essa é uma alternativa pouco usada pelas usadas por simples desconhecimento de sua existência.

Os leilões de imóveis com parcelamento ou financiamento acabaram por tornarem-se alternativas extras e viáveis para realizar o tão sonhado objetivo de ter o seu próprio lar.


*Sergio Dias (economista e consultor do Sebrae): é economista com pós–graduação em gerência de projetos e especialização em administração de empresas; consultor de empresas, roteirista, palestrante e instrutor; sócio da Sdias Consultoria Ltda (fundada em 1999); prestador de serviços de consultoria no SEBRAE/RJ, nas áreas de gestão da inovação e planejamento estratégico. Sérgio Dias também é consultor e facilitador de cursos de inovação na FIRJAN e na ANPEI. É vice-presidente da ASSESPRO-RJ, membro do Conselho Empresarial de Inovação da Associação Comercial do Rio de Janeiro e integrou o grupo de trabalho da prefeitura para elaboração do Planejamento Estratégico da Cidade do Rio de Janeiro e as missões de negócios ao Panamá, Costa Rica, Portugal e Espanha pelo Centro Internacional de Negócios da FIRJAN.