Homens de negócios em reunião

Como a Taxa Selic influencia no mercado imobiliário

PUBLIEDITORIAL / 2018 / POR: SERGIO DIAS*

                                   

O Brasil, ao longo do tempo e principalmente após o Plano Real, tem feito uso de sua política monetária para controlar o nível geral de preços e também para determinar a quantidade de investimentos estrangeiros no país. A taxa de juros do mercado de reservas bancárias é chamada de taxa SELIC.

A sigla SELIC refere-se a uma taxa de juros utilizada no mercado financeiro para indexar financiamento de operações carregadas em títulos públicos. O governo brasileiro usa a SELIC, através do Banco Central do Brasil, para controlar a emissão, compra e venda de títulos públicos. Por ser a taxa que remunera os investimentos em títulos emitidos pelo governo, ela tende a ser a menor taxa de juros que existe na economia.

Como o Sistema de Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) reflete a gratificação de instituições financeiras de instituições públicas, ela é utilizada como uma base sobre a qual as demais taxas de juros são calculadas no Brasil. Ela é portanto um instrumento utilizado pelo Comitê de Política Monetária para controlar os juros no país.

Por ser considerada como a taxa básica de juros praticada no país, a taxa SELIC afeta todas as camadas da economia, indistintamente.

A influência da SELIC no mercado imobiliário se dá por conta dessa taxa de juros ser exatamente uma referência para economia brasileira. Portanto, se ela está em baixa, como no momento presente, os juros bancários para os financiamentos imobiliários são reduzidos o que provoca o impulsionamento dos empréstimos para compra de imóvel.

Impulsionamento no mercado imobiliário

Ainda há outra forma de impulsionamento do mercado imobiliário quando a SELIC está em baixa. Com juros baixos, quem tem dinheiro a ser aplicado irá dar preferência à compra de imóveis em relação à aplicação em renda fixa, por ser uma das opções mais atrativas nesses momentos.

Inversamente, se a taxa SELIC está em alta, o aumento das taxas de juros bancários irá determinar uma diminuição dos contratos de compra e venda de imóveis, pois o financiamento torna-se mais caro, provocando uma diminuição do volume de negociação no mercado imobiliário.

Nesse caso também as aplicações de renda fixa se tornam mais atrativas, enfraquecendo o volume de negociações no mercado imobiliário pela fuga dos investidores.

Muito além da compra e venda

Mas não é somente na compra e venda de imóveis que a SELIC influencia. Os contratos de aluguel de imóveis também guardam estreita relação com a SELIC.

O valor do aluguel de imóveis em contratos de longo prazo mantém uma relação com a SELIC, a taxa básica de juros da economia.

Além do valor do aluguel, que é de livre negociação entre as partes, o tempo de locação e o indexador de reajustes também o são, com a diferença que o Art. 85 da Lei do Inquilinato proíbe que o valor do aluguel seja estipulado em moeda estrangeira ou vinculado a variações cambiais e ao salário mínimo.

Nesse sentido, para a base de cálculo do reajuste do valor do aluguel é geralmente escolhido um índice financeiro como IGP-M, INPC, IPCA ou, SELIC. Embora haja a possibilidade de escolher mais de um índice, o contrato deve deixar bem claro a forma de utilização de cada um, por exemplo: caso o índice escolhido seja extinto, as partes utilizarão outro índice.

Normalmente os contratos de aluguel são reajustados anualmente pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que é que um índice que mede a inflação. Se a inflação aumenta, o valor dos aluguéis, também aumenta. Porém, se esses valores ficarem muito acima ou muito abaixo dos valores dos novos contratos, esses contratos serão rompidos pelos locatários ou pelos proprietários. Daí, a importância de se buscar realizar contratos de longo prazo com base na SELIC.

Se houver uma elevação da taxa de juros, a tendência é que os valores dos aluguéis subam, pois os proprietários de imóveis passam a considerar mais atrativa a possibilidade de vender o imóvel ao invés de alugar, para posteriormente aplicar os recursos no mercado financeiro que oferece uma remuneração mais atraente.

Portanto a SELIC tem um papel relevante no mercado imobiliário e afeta seu funcionamento de forma direta. Daí a importância de acompanhar a evolução da taxa SELIC para basear suas decisões em relação à compra, venda ou locação de imóveis.


*Sergio Dias (economista e consultor do Sebrae): é economista com pós–graduação em gerência de projetos e especialização em administração de empresas; consultor de empresas, roteirista, palestrante e instrutor; sócio da Sdias Consultoria Ltda (fundada em 1999); prestador de serviços de consultoria no SEBRAE/RJ, nas áreas de gestão da inovação e planejamento estratégico. Sérgio Dias também é consultor e facilitador de cursos de inovação na FIRJAN e na ANPEI. É vice-presidente da ASSESPRO-RJ, membro do Conselho Empresarial de Inovação da Associação Comercial do Rio de Janeiro e integrou o grupo de trabalho da prefeitura para elaboração do Planejamento Estratégico da Cidade do Rio de Janeiro e as missões de negócios ao Panamá, Costa Rica, Portugal e Espanha pelo Centro Internacional de Negócios da FIRJAN.