Imóvel

Investimentos no Mercado Imobiliário: Imóveis ou Fundos Imobiliários?

14 AGO, 2017 / POR: ALEXANDRE PRADO

                                   

O mercado imobiliário sempre foi interessante aos investidores com visão de longo prazo.

Apesar de não ser novidade, houve um aumento significativo no número de novos Fundos de Investimento Imobiliários (FII) registrados nos últimos anos.

Mas, relembrando o que é um FII...

É um condomínio de investidores, administrados por instituições financeiras. Tem por objetivo aplicar recursos em negócios com base imobiliária, como desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, imóveis já prontos ou títulos financeiros imobiliários, como CRI, LH, LCI ou cotas de fundos imobiliários já constituídos.

Os FII foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08. O funcionamento e a oferta pública de cotas de sua emissão dependem de prévio registro na Comissão de valores Mobiliários (CVM), que é o órgão responsável pela fiscalização e supervisão desses fundos.

Daí surge a pergunta: é melhor investir diretamente em imóveis ou em Fundos de Investimento Imobiliário (FII)? Vamos analisar alguns aspectos.

Quais as vantagens e desvantagens de investir em FII?

Dentre as vantagens estão: o menor custo em relação à aquisição direta em imóveis, que pode chegar a 7 a 10%; acesso a investimento em imóveis de qualidade, adquirindo somente uma parte; a possibilidade de diversificação de uma carteira, diluindo o risco; benefícios fiscais para pessoas físicas, visto haver isenção de IR sobre os rendimentos mensais recebidos pelos cotistas; maior rentabilidade pois, tradicionalmente, o percentual de retorno sobre o investimento em aluguéis de imóveis comerciais é superior ao de imóveis residenciais; entre outras.

Mas há desvantagens: esses fundos possuem o risco de mercado, ou seja, você está sujeito a uma série de imprevistos ou situações adversas, como a atual crise econômica, que podem afetar o setor imobiliário como um todo; risco de inadimplência se parte da renda da carteira do fundo pode estar atrelada a renda oriunda da locação dos imóveis; o resgate de cotas só pode ocorrer em caso de liquidação do fundo, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou ao final do vencimento no caso de fundos que têm um prazo determinado para funcionamento. Desta forma, o único jeito de você se desfazer da aplicação é vender suas cotas para outro investidor. É aí que mora o perigo: nem sempre você vai encontrar pessoas dispostas a comprar sua participação no fundo, o que pode tornar o processo de liquidez mais devagar que o esperado; risco de insider trading, ou seja, pessoas com informações privilegiadas podem se antecipar aos fatos relevantes e levar vantagem indevida sobre o resto do mercado; entre outras.

E quanto ao investimento em imóveis diretamente, quais as vantagens e desvantagens?

As vantagens são: os imóveis são bens tangíveis, ou seja, têm valor intrínseco. Em outras palavras, imóveis têm valor agregado. Se, na pior das hipóteses, acontecer uma catástrofe econômica o investidor que possuir um imóvel ainda terá aquele bem; diferentemente de muitas modalidades de investimento financeiro, os imóveis não oscilam tanto. Mesmo que o dólar caia (suba), os juros aumentem (diminuam), a inflação cresça (desça), os imóveis terão pouca variação dos seus valores. Certamente que existem exceções a essa regra; entre outras.

Quanto às desvantagens temos: a falta de liquidez, ou seja, transformar o investimento em dinheiro; o alto volume de recursos, mesmo para um pequeno imóvel; quanto à locação, o investidor pode acabar não conseguindo alugar um local com a rapidez desejada e isso pode impactar bastante suas finanças; trata-se de um bem revestido de burocracia: ao adquirir uma propriedade vamos precisar passar o bem para o nosso nome. Isso pode ocasionar alguns custos, com o tabelionato e o pagamento de taxas e impostos. Caso haja alguma venda seguida de lucro, essa operação deverá ser lançada. Ahhh e ainda tem o registro no cartório de Registro de Imóveis, que custa mais um tanto; entre outras.

Em ambos os casos existem encargos, taxas e tributos aplicáveis. No caso de imóveis, os gastos com ITBI, laudêmio e assemelhados (dependendo da localização), taxas de certidões, reconhecimentos de firma, cópia de documentos, escritura, registro, taxa de corretagem, entre outros, pode chegar a 7 a 10% do valor do imóvel. Quanto aos FII, os gastos estão relacionados à relação com a instituição administradora do fundo, tais como as taxas de administração, de performance e de colocação que variam de fundo e gestor.

Agora, voltemos à questão chave: investir em um imóvel ou em um FII?

Embora haja alguma relação entre eles em função do mercado imobiliário, as semelhanças entre imóveis e FIIs param por aí. Afinal, imóvel é um bem "real", e um fundo é um "produto" do mercado financeiro.

Não existe "melhor ou pior", mas sim o que é mais adequado a cada tipo de investidor. Para o pequeno investidor ou àqueles que gostam de operar no mercado financeiro, os fundos acabam sendo mais vantajosos, dada a boa rentabilidade, liquidez e diversificação. Agora, se você tem um bom dinheiro parado, disposição para os meandros do mercado de imóveis, há boas oportunidades, desde que procure muito. Sobretudo em outros estados, cidades menores, ainda há boas chances de ganhar dinheiro com imóveis.

No fim, voltamos na mesma questão: é preciso conhecer-se bem antes de decidir qual investimento é melhor. Afinal, mais vale o investidor que você é do que o investimento que você faz.


*Alexandre Prado é coach, consultor, especialista em finanças, escritor, articulista e professor de cursos na área de desenvolvimento humano e organizacional, é Presidente da Núcleo Expansão. Tem no currículo sólida formação acadêmica, incluindo especializações em Nova Iorque, Boston e Oxford e vasta experiência como alto executivo de empresas nacionais e multinacionais.