Setor imobiliário

Novo título do setor imobiliário vale a pena?

PUBLIEDITORIAL / 06 DEZ, 2017 / POR: ALEXANDRE PRADO*

                                   

A Letra Imobiliária Garantida (LIG), criada medida provisória 656/14, convertida na Lei 13.097/15 e regulamentada pelo CMN (Conselho Monetário Nacional) através da Resolução 4.598/17, é um título de crédito nominativo privado, transferível e de livre negociação, que poderá ser emitido por instituições financeiras, grandes ou pequenas. Inclusive, este é um aspecto interessante: é democrático, ao poder ser emitido por bancos menores, em um mercado fortemente dominado pelas grandes instituições bancárias.

A LIG destina-se ao financiamento para aquisição, produção e construção de imóveis, bem como ao empréstimo a pessoa natural com hipoteca ou alienação fiduciária de bens imóveis residenciais. É conhecida no mercado internacional como covered bond, conhecido instrumento de captação de longo prazo, garantido por um conjunto de ativos, já amplamente utilizado por economias desenvolvidas.

A primeira e principal vantagem deste título é a robusta garantia: o patrimônio global da instituição emissora e o lastro de um pool de créditos imobiliários,onde os investidores possuem privilégio absoluto em caso de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do emissor. Em termos práticos, isso quer dizer que, se o banco emissor quebrar, os ativos inseridos nesse pool vão honrar os pagamentos aos investidores.

Além dos benefícios diretos para o investidor, ainda representa uma possibilidade concreta para o crescimento do crédito imobiliário no país. Somente para fins de comparação, temos que o crédito imobiliário representa menos de 10% do PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro. Em nações como os Estados Unidos e Inglaterra essa proporção é superior a 68%.

Nesse aspecto, o mercado financeiro brasileiro tem muito a se desenvolver e tem se movimentado no sentido de estabelecer novas formas de financiamento para as operações imobiliárias, principalmente para as incorporadoras de imóveis, criando condições para o seu desenvolvimento sustentável. Por tudo isso, a LIG chega ao mercado gerando boas expectativas para ser, no futuro, juntamente com poupança e FGTS, as principais fontes de financiamento imobiliário. E, como consequência, com mais crédito disponível no setor, a tendência é que fique mais fácil tanto para quem quer construir quanto para quem quer comprar. Em resumo: todos ganham!

Uma das diferenças principais da LIG para outros títulos no mesmo mercado – LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) – é o risco. As LCIs são emitidas por bancos e as CRIs o são diretamente pelas empresas. Os primeiros são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) que cobre até R$ 250 mil ao investidor se o banco quebrar. Já o segundo – as CRIs – não possui esta garantia. Neste último caso, mesmo tratando-se de uma modalidade de investimento em renda fixa – que permite ao investidor conhecer a forma de rentabilidade antes de aplicar – se a empresa tornar-se insolvente, o investidor pode não receber seu dinheiro de volta.

Assim como as LCIs e CRIs, as LIGs também são isentas de imposto de renda para pessoas físicas no Brasil. E as LIGs também são isentas de IR para investidores estrangeiros.

Mas o investidor deve ter atenção quanto ao prazo de aplicação: a regulamentação prevê algumas restrições, como a proibição de resgate antecipado ou a recompra do papel antes de 12 meses. O prazo médio ponderado mínimo deve ser de 24 meses. É vedado o vencimento ou resgate antecipado, exceto em caso de reconhecida insolvência da carteira de ativos. Ou seja, se o investidor tem a expectativa de resgate antes de 24 meses, as LGIs não são a melhor opção. Neste caso, pode optar pelas LCIs, que possuem uma carência de 90 dias.

Um aspecto importante para o investidor é que, com um prazo maior obrigatório de permanência nesta aplicação, o investidor deve ser mais estruturado do ponto de vista financeiro, o que poderá implicar aportes iniciais maiores. Uma opção ao pequeno investidor são os fundos imobiliários.

A vantagem do fundo imobiliário para o pequeno investidor é que este poderá adquirir cotas de fundos que investem em LIGs, CRIs e LCIs, e, assim, auferir uma liquidez maior. Se ele for negociado em bolsa, então, é possível comprar e vender cotas quando quiser, sem estar preso aos prazos estabelecidos nos regulamentos. A desvantagem é que o fundo imobiliário não é isento de IR e tem taxas de administração. O que impactará diretamente na rentabilidade do investimento.

A rentabilidade das LIGs será baseada na taxa de juros ou atrelada a outros indicadores, como o IPCA.

A Letra Imobiliária Garantida (LIG) deve estar disponível para negociação no mercado até o final deste ano. E veio para ficar e contribuir para um crescimento sustentável do mercado imobiliário.


*Alexandre Prado é coach, consultor, especialista em finanças, escritor, articulista e professor de cursos na área de desenvolvimento humano e organizacional, é Presidente da Núcleo Expansão. Tem no currículo sólida formação acadêmica, incluindo especializações em Nova Iorque, Boston e Oxford e vasta experiência como alto executivo de empresas nacionais e multinacionais.

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