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Isenção de IR impulsiona procura por CRIs

24 JAN, 2017 / Jornalista Responsável: Grazieli Binkowski /

Com a perspectiva de queda na Taxa Básica de Juros, investidores passaram a buscar com mais afinco aplicações alternativas, que aproveitem a Selic atual e tenham benefícios fiscais, a exemplo de debentures incentivadas, LCIs e LCAs. Mas uma outra modalidade que vinha morna tem ressurgido com força: os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Os CRIs são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, que têm imóveis como garantia. Eles representam a promessa de um pagamento futuro em dinheiro. A securitizadora emite os certificados, transmitindo aos investidores o direito de receber daqueles mutuários. E a construtora recebe à vista para financiar sua obra.

Conforme a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), os CRIs fecharam 2016 concentrando 15,6% do volume das captações domésticas, com ofertas que somaram R$ 17,1 bilhões. O total representa crescimento de 72,6% em relação ao ano anterior, sendo também o maior volume anual desde o início das captações com o ativo.

“De todos os instrumentos do segmento de renda fixa e securitização, apenas os CRIs e CRAs apresentaram resultado superior ao realizado em 2015, o que contribuiu para equilibrar o desempenho desfavorável das captações com os demais instrumentos – debêntures, notas promissórias e FIDC”, analisa em relatório a economista da Anbima Vivian Corradin.

O dinamismo dos CRIs é atribuído ao benefício fiscal: a isenção de Imposto de Renda para as aplicações de pessoa física aumenta a atratividade dos títulos aos investidores desse segmento, diz a Anbima. Com a redução de recursos na Caderneta de Poupança e a volta da perspectiva de aquecimento da construção civil, muitos especialistas avaliam que os CRIs terão ainda mais emissões e taxas atraentes de retorno nos próximos meses.

Os fundos são a forma mais viável para o pequeno investidor obter os certificados imobiliários, com uma boa rentabilidade. Isso por que os CRIs geralmente exigem investimento inicial de pelo menos R$ 10 mil, tornando difícil o acesso ao investidor menos abastado. Além disso, o investidor pode achar difícil escolher os melhores papéis para a sua carteira.

“Os fundos imobiliários obtiveram uma excelente performance em 2016, mantendo um retorno mensal bastante interessante”, aponta Alexandre Wolwacz, sócio do Grupo L&S, da área de investimentos. “Com a redução da taxa de juros, a ideia de fundos imobiliários começa a interessar novamente os investidores, bem como podemos observar um reaquecimento do mercado de imóveis, mas é claro que isso passa pela melhora dos níveis de desemprego e do reaquecimento econômico”, aponta.

Conforme a Corretora Geração Futuro, as taxas, os prazos e as amortizações dos CRIs variam conforme cada emissão específica, mas, via de regra, costumam pagar uma taxa prefixada, definida no ato do investimento, mais a variação de um índice de preços. Um rendimento médio do mercado são o pagamento de IPCA, mais 5% ou 6% ao ano. O principal risco da aplicação está no calote dos clientes que fizeram o financiamento com a construtora. Além disso, os CRIs não contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Outro ponto de alerta é quanto à liquidez. Em geral, o prazo de vencimento dos papéis são longos (de oito a 12 anos), e o investidor que precisar se desfazer antes pode ter dificuldade de encontrar comprador, ou ter de aceitar ofertas pouco atraentes no mercado secundário, considerado pouco desenvolvido.

Como o CRI se destina a investidores qualificados, desfazer-se desse tipo de título não é tão simples. Por essa razão, analistas sugerem que os CRIs e os fundos compunham uma participação não superior a 20% no portfólio."