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Destaques em rentabilidade em 2010, com um ganho de 26,8%
frente à queda de 1% no Ibovespa, os Fundos de Investimento
Imobiliário (FII) listados na BM&FBOVESPA continuam chamando a
atenção neste ano. O destaque maior vai para o Rio Bravo Renda
Corporativa (FFCI11), com rentabilidade de 21,74%, bem
acima do fraco desempenho do Ibovespa (recuo de 7,2%),
conforme dados divulgados em relatório da Interbolsa no dia
02.06. A explicação para o bom desempenho é o contínuo
aquecimento do mercado imobiliário, mesmo diante das medidas
macroprudenciais colocadas em prática para conter a inflação,
como observa o economista-chefe da Interbolsa, Júlio Hegedus
Netto. |
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As estimativas de que o montante de financiamento ao setor
vai aumentar cerca de 10% e alcançar um novo recorde de R$80
bilhões neste ano é um forte indicativo de que o mercado de
FIIs vai continuar crescendo. Esse movimento vem
progressivamente de alguns anos, com o aumento do crédito
voltado à construção e a partir da flexibilização¹ que
permitiu a esses veículos investirem não só em estruturas e
imóveis fixos, mas também em outros ativos do setor
imobiliário, como terrenos, projetos na planta e até produtos
mais complexos de captação como os Certificados de Recebíveis
Imobiliário (CRIs).
Além da abundância de recursos, os FIIs vêm ganhando
relevância pelo aumento da liquidez no mercado secundário,
especialmente em operações entre investidores individuais,
conforme observa o diretor da Brazilian Mortgages, Rodrigo
Machado. Uma medida para isso é a representatividade que esses
fundos têm diante das negociações dos demais fundos listados
em bolsa. Eles são responsáveis por cerca de 8% dos negócios,
que no ano passado significou um montante de R$500 milhões.
“Se fizermos um paralelo com as ações small caps
listadas na BM&FBOVESPA, os FIIs têm uma liquidez melhor e são
mais conservadores, além de estarem alinhados com um tipo de
investimento que o brasileiro sempre gostou de fazer, que é
investir em imóveis”, argumenta Machado.
O educador financeiro, Mauro Calil, dá outra medida de
liquidez, que coloca esses fundos em vantagem até em relação a
seus próprios lastros. “O fracionamento de um imóvel que o
investidor vai ter à disposição em um fundo dá mais agilidade
na hora de vender e é mais barato para comprar”. A cota mínima
de R$ 1.000,00 e a isenção de Imposto de Renda a cotistas
pessoas físicas em algumas condições² são vantagens que podem
explicar esse desempenho crescente em termos de liquidez,
rentabilidade e volume negociado. Essas duas características
são outros diferenciais apontados por Calil como decisivas
para optar pelos FIIs ao investir no setor.
A diversificação do investimento nestes fundos e a segurança
em aplicar em inquilinos que podem ser grandes empresas –
parte considerável dos lastros dos 101 fundos listados na
BM&FBOVESPA (pouco mais de 30 são abertos e têm cotas
negociadas) – são outras características que Calil usa para
afirmar que investir em FIIs é a melhor opção para o
investidor que quiser ter posição no mercado imobiliário
brasileiro.
Apesar disso, ainda é um produto pouco popularizado em
relação ao próprio imóvel físico. Mas a expectativa é que o
avanço deste mercado continue junto com o próprio setor
imobiliário. Segundo Calil, o próprio boom dos preços dos
imóveis nos últimos anos estimulou a venda do imóvel físico e
a compra de cotas de fundos imobiliários. A partir desse
movimento, se observa um outro tipo de evolução, que é a
complexidade dos FIIs. Recentemente a Brazilian Mortgages
lançou um produto um pouco diferenciado, e já comemorou o
sucesso da terceira emissão do BC Fundo de Fundos de
Investimento Imobiliário. Ele é o primeiro fundo de fundos
brasileiro, que permite o investimento simultâneo em vários
fundos imobiliários. A oferta foi considerada um sucesso e
teve grande participação dos investidores pessoa física, de
acordo com a empresa.
¹A partir da regulamentação da Instrução CVM nº 472, que
vigora desde 03/12/2008, estes fundos puderam investir em
vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou
lastro principal o mercado imobiliário. O artigo 45 desta
Instrução define os ativos em que os FII’s, como são chamados,
podem investir. Entre eles estão prédios de escritórios,
galpões, hospitais, universidades e shopping centers. Fonte:
Fundo Imobiliário Consultoria.
² Há a retenção de 20% a título de Imposto de Renda, qualquer
que seja o cotista. A Lei 11.196/05 estendeu os benefícios (do
inciso III do artigo 3º da Lei 11.033/04) de isenção do
Imposto de Renda sobre as distribuições pagas a cotistas
Pessoa Física, nas seguintes condições: (1) o cotista
beneficiado tem que ter menos do que 10% das cotas do fundo;
(2) o Fundo tem que ter, no mínimo, 50 cotistas; e (3) as
cotas do fundo têm que ser negociadas exclusivamente em Bolsa
ou mercado de balcão organizado. No caso de ganho de capital
que o cotista porventura obtiver na venda de cotas,
atualmente, qualquer que seja o contribuinte, há uma retenção
de 20%, exclusivamente na fonte. Fonte: Fundo Imobiliário
Consultoria. |
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