Investir em CRI garante renda mensal e isenção de taxas e impostos
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Se você é o tipo de investidor que continua aplicando em renda fixa, mas anda incomodado com a maré que insiste em levá-lo para a renda variável, existem caminhos menos tempestuosos que a própria renda fixa pode oferecer. Benefícios não trazidos por um título público, uma debênture ou um fundo de investimento podem vir através da compra de uma cota de um Certificado de Recebível Imobiliário (CRI). Esse título representa uma dívida contraída por interessados em comprar, vender, alugar, arrendar ou construir um imóvel. Esses agentes tornam-se devedores de um CRI, à medida que uma dívida é transformada em um direito de crédito, exercido pelo investidor que comprar uma cota.

Aplicando nesse instrumento de fomentação do mercado imobiliário, o poupador receberá um rendimento pelo empréstimo concedido que, na maioria dos casos é mensal, diferentemente de fundos de investimentos ou outros títulos públicos e privados, que pagam os juros uma ou duas vezes ao ano. A rentabilidade dos CRIs está baseada nos custos que as secutirizadoras¹ terão para transformar o recebível em um título de dívida privada somados à taxa de juros determinada em cada caso. O indexador de retorno poderá ser um índice de preço do setor imobiliário ou geral, ou mesmo a taxa de retorno da poupança.

De acordo com o gerente de operações da Cibrasec, Roberto Zanré, o diferencial do CRI é o cálculo final da rentabilidade. Leva-se em conta um fluxo de pagamento de longo prazo. Os empreendimentos imobiliários não demoram menos de 36 meses para serem concluídos ou pagos. O prazo para resgate dos CRIs costuma ser de cinco a dez anos, com taxas de retorno entre 9% a 11% acima do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado). Na maioria das vezes, o resgate só pode ser feito no final do prazo do recebível.“O papel é excelente para pessoa física utilizar como instrumento de renda quando, por exemplo, não tem um plano previdenciário. Através de um CRI, ela terá uma retorno mensal garantido”, exemplifica Zanré.

Para o diretor da Oliveira Trust, José Alexandre Freitas, a facilidade do CRI é o aspecto tributário. “O investidor terá isenção de Imposto de Renda (como na poupança) e a intermediação de uma companhia securitizadora¹ não custará nada a mais para o cliente”. Outra característica é a segurança. Apesar da nota de classificação de risco (rating) não ser obrigatória para os CRIs (como no caso dos FIDCs), o crédito imobiliário escolhido deve ser de boa qualidade. ”A fiduciária² deve escolher ativos com históricos de pagadores confiáveis. Crédito considerado bom origina um CRI bom em 70% das vezes”, garante Zanré. Freitas argumenta que a própria função da securitizadora minimiza os riscos.”O agente fiduciário representa os futuros investidores, antes mesmo da emissão do certificado. Depois da compra, a securitizadora controla a liberação do(s) imóvel (eis), pois ele é a garantia do devedor para o credor”.      

A instrução de nº 443 da CMV, em vigor desde março deste ano, aumentou a segurança e transparência dos CRIs. Segundo a gerente de registro da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Flavia Mouta, o objetivo da 443 (como a 444, referente ao FIDC) é que os instrumentos de securitização sejam cada vez mais parecidos com outros tipos de ofertas públicas (como de debêntures e ações). Por isso, as regras e os critérios de transparência foram uniformizados. Para isso, a obrigação do prospecto na emissão do título foi acrescentada ao CRI. Nesse documento, os fatores de risco do recebível, a estrutura da operação, a infra-estrutura do custodiante³, o prazo, a descrição dos créditos, tudo está detalhado. “A obrigatoriedade do prospecto é uma mudança de cultura”, lembra Flavia.

Esta transformação é esperada também na forma de investir em CRIs. A Cibrasec aposta que o mercado secundário seja a forma mais segura e adequada de viabilizar o aporte de recursos a grandes projetos imobiliários, sendo que a rentabilidade e a liquidez exigidas por esse segmento estejam garantidas. Freitas observa que a redução nos juros e nos prazos dos financiamentos imobiliários tem elevando a remuneração dos CRIs. Contudo, liquidez ainda é um dos problemas deste investimento, quando se pensa em um mercado secundário. De certa forma, esse é uma dos aspectos que inibem os investidores, visto que o prazo em que os CRIs são constituídos são considerados longos demais. Do outro lado, não existe ainda um mercado secundário, caso o investidor queira se desfazer deste título.

Além da iniciativa da CVM de revisar as regulamentações do mercado de securitização, a Bovespa também tem atuado no desenvolvimento destes investimentos. A criação da plataforma para negociação de títulos de renda fixa, a BovespaFix, é incluída no que Zanré classifica como uns dos caminhos para a conquista de liquidez no mercado secundário de CRIs. Além dele, a utilização dos formadores de mercados ou a criação de um fundo que garantisse essa liquidez dariam impulso aos negócios, já que o trajeto natural é mais longo. “Com a queda dos  juros, a rentabilidade de um CRI significará um plus em relação ao rendimento de outros investimentos em renda fixa”, acredita Zanré.         

¹ companhia securitizadora
Companhia de natureza não-financeira cuja finalidade é a aquisição e securitização de créditos imobiliários em geral e a emissão e colocação de CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários no mercado financeiro, podendo, ainda, emitir debêntures e outros títulos de crédito, a fim de captar os recursos dos investidores institucionais

² agente fiduciário
Agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que tem a responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários
A presença do agente fiduciário é obrigatória quando instituído o regime fiduciário sobre os créditos que lastreiam a emissão de CRI.
Por esse regime, os créditos são segregados do patrimônio da companhia securitizadora, estando o agente fiduciário legitimado a praticar todos os atos necessários para esse fim.

³ custodiante
Pessoa jurídica credenciada na CVM para o exercício da atividade de prestador de serviço de custódia fungível(Custódia em que os valores mobiliários depositados podem não ser os mesmos quando de sua saída, embora sejam das mesmas espécie, qualidade e quantidade).


Equipe Técnica Acionista.com.br
Elaborado e editado pela jornalista Grazieli Inticher Binkowski
redacao@acionista.com.br
18/06/07

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